专家解读丨李宇嘉：全面客观看待房地产市场分化

　　李宇嘉 作者系广东省住房政策研究中心首席研究员

　　目前，解读全国房地产市场正不断向好的丨李方向发展，出现了一系列积极信号。宇嘉今年以来，全面商品房交易量逐步趋稳，客观看待“小阳春”成色较足。房地4月份、产市场分5月份全国新房和二手房交易总量连续2个月同比正增长。解读商品房价格稳定性也有所增强，丨李70个大中城市住房价格指数跌幅自去年四季度以来持续收窄，宇嘉环比上涨城市不断增加，全面4月份70城中有14个城市新房价格上涨，客观看待12个城市二手房价格上涨。房地同时，产市场分三四线城市二手房价格同比跌幅开始收窄并和全国走势基本一致，解读这意味着经过前期调整，房价正趋于稳定。

　　近年来，城市房地产市场持续分化。房价的变化受产业、人口、收入、前期供应量等多重因素的影响。一线和强二线城市产业基础较好，人口吸引力强，购房需求有支撑，房地产市场往往展现出较强韧性，市场大多率先企稳。三四线城市大多面临着人口持续流出、产业支撑不足等问题，房地产市场仍然处于底部调整阶段。同时，城市内部也有分化。在一线和强二线城市中，中心城区和热点区域市场较为活跃，但一些位置偏远、配套不全的远郊区县市场往往比较冷清。三四线城市同样如此，城市内不同区域市场也有较大差异。

　　近期，自媒体、短视频上出现了小城市超低价房的话题。笔者曾多次与中小城市的中介机构、开发商和管理部门交流，部分小城市的低价房源多为预制板楼且房龄较长，位置相对偏远，在户型设计上存在缺陷等。这部分房源总量不大，不具备普遍性，不能以个别房源评价城市整体房价，应科学、客观看待。